Welche Nebenkosten fallen bei einer Baufinanzierung an?
Bei der Baufinanzierung fallen zusätzlich zum reinen Kreditbetrag weitere Zahlungen an, die oft mehrere Prozent des Immobilienwerts ausmachen und dadurch den Gesamtaufwand erheblich beeinflussen können. Es handelt sich bei den Nebenkosten um alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme entstehen und über den Kaufpreis hinaus zu tragen sind.
Die Finanzierungsnebenkosten dürfen nicht übersehen werden und sollten eine tragende Rolle bei der Planung und Durchführung Ihrer Baufinanzierung spielen.
Deswegen werfen wir in diesem Ratgeber einen genaueren Blick auf die verschiedenen Finanzierungsnebenkosten und ihre Bedeutung.
Kurz zusammengefasst:
Finanzierungsnebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Neben den Zinsen entstehen Ausgaben wie Bearbeitungs- und Schätzungsgebühren, Steuern, Eintragungsabgaben sowie Notar- und Maklerkosten. Diese variieren je nach Bank, Region und Vertragsart und können 8–12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer diese Ausgaben frühzeitig berücksichtigt, schafft finanzielle Planungssicherheit und beugt Finanzierungslücken vor.
Zinsen als Finanzierungsnebenkosten
Beim Abschluss einer Baufinanzierung haben Sie immer eine entsprechende Zinsaufwendung zu tragen. Die Zinsen werden auf den Kreditsaldo berechnet und von der Laufzeit, dem Zinssatzmodell (fix oder variabel) sowie Ihrer Bonität beeinflusst. Der mit der Bank vereinbarte Zinsanteil ist Teil der Nebenkosten und sollte bei einer gründlichen Kostenkalkulation keinesfalls vernachlässigt werden. Ganz grundlegend gibt es bei Krediten immer zwei Angaben zu den Zinsen, nämlich den Sollzins und den Effektivzins.
Sollzins
Der Sollzins ist jener Zinssatz, der auf den offenen Kreditbetrag zu entrichten ist. Sie zahlen diesen an die Bank oder den Kreditgeber, um das geliehene Kapital überhaupt nützen zu können. Der Sollzins stellt nur den nominalen Zinssatz dar, andere Kosten werden nicht mit einbezogen.
Effektivzins
Der effektive Jahreszins beinhaltet neben dem Sollzins auch sämtliche Aufwände und Gebühren, die mit einem Kredit verbunden sind, beispielsweise Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren. Er liefert eine realistischere Darstellung der tatsächlichen Darlehenskosten.
Das sagt unser Experte:
Ziehen Sie unbedingt den Effektivzins heran, um die tatsächlichen Kosten Ihrer Baufinanzierung realistisch einschätzen zu können. Dieser ermöglicht einen transparenten Vergleich verschiedener Angebote. Im CHECK24 Baufinanzierung Vergleich wird der Effektivzins bei jedem Kreditangebot automatisch angezeigt, sodass Sie auf einen Blick erkennen, welches Angebot für Sie am günstigsten ist.
Florian Reichert, Geschäftsführer CHECK24 Vergleichsportal Verbraucherdienstleistungen Österreich GmbH
Welche weiteren Finanzierungsnebenkosten gibt es?
Die Zinsen sind bei einer Baufinanzierung zwar der Hauptkostenfaktor, allerdings ergeben sich weitere Nebenkosten. Sie werden in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Die Höhe der Finanzierungsnebenkosten hängt etwa vom Kreditbetrag, der Art und Laufzeit des Darlehens, Ihrer Wohnregion sowie Ihren Vertragsbedingungen ab und variiert aufgrund individueller Umstände und Gebührenstrukturen leicht.
Die Bank verrechnet für die Bearbeitung und Bereitstellung des Kredits Bearbeitungsgebühren. Diese werden üblicherweise einmalig bei der Genehmigung des Darlehens erhoben. Die Höhe der Gebühr wird von der Bank vorgegeben. Sie kann einen fixen Betrag oder einen prozentualen Anteil darstellen. Letzterer macht in der Regel bis zu drei Prozent der Finanzierungssumme aus.
Die Kontoführungsgebühren werden von Banken für die Verwaltung und Führung des Kreditkontos eingefordert. Sie unterscheiden sich je nach Kreditinstitut sowie Art des Kontos. Die Kontoführungsgebühr kann als monatliche oder jährliche Gebühr oder pro Transaktion berechnet werden sowie an bestimmte Bedingungen geknüpft sein. Zumeist liegt sie unter 150 Euro im Jahr.
Im Zuge der Finanzierung verlangt die Bank ein Schätzungsgutachten für die Immobilie. Dafür fällt eine Kostenpauschale an, die Schätzungsgebühr. Die Bewertung bestimmt den aktuellen Vermögenswert und stellt sicher, ob sich die Immobilie als Kreditsicherheit eignet. Das Gutachten wird entweder von unabhängigen Sachverständigen oder der Bank selbst vorgenommen und kostet zwischen 500 und 1.000 Euro. Die Schätzungsgebühren können von der kreditnehmenden oder der kreditgebenden Partei getragen werden.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Kauf oder der Übertragung – gleich ob entgeltlich oder unentgeltlich - eines Grundstücks oder einer Immobilie jedenfalls entrichtet werden muss. Sie beträgt 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage wird der Grundstückswert angenommen, welcher aus dem Grundwert und dem Gebäudewert besteht. Obwohl sowohl die übergebende als auch die übernehmende Einheit steuerschuldig sind, trägt normalerweise die Übernehmerin oder der Übernehmer die Grunderwerbsteuer.
Der in Österreich verpflichtete Grundbucheintrag regelt das Eigentum einer Liegenschaft. Im Grundbuch sind nicht nur die Besitzerinnen und Besitzer, sondern auch die speziellen Rechte, wie Wohn- und Wegerechte, vermerkt. Bei der Grundbucheintragungsgebühr handelt es sich um eine staatliche Abgabe, die gesetzlichen Vorgaben unterliegt und 1,1 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Für die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch fallen weitere 1,2 Prozent des Pfandbetrags an. Dazu kommt eine Eingabegebühr von entweder 44 Euro oder 62 Euro, abhängig davon, ob der Antrag elektronisch oder nicht elektronisch gestellt wird.
Anwältinnen und Anwälte oder Notarinnen und Notare prüfen den Ablauf eines Immobilienkaufs bzw. -verkaufs auf Korrektheit. Sie stellen den Antrag auf die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch, fertigen den Kaufvertrag für die Immobilie an und übernehmen die Treuhandabwicklung der Zahlungen. Außerdem müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag sowie der Pfandbestellungsurkunde gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Die Anwalts- und Notargebühren sind durch Kammertarife geregelt und belaufen sich auf ein bis drei Prozent des Kaufbetrags. Es kann auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden.
Die Provision für eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler wird nur dann fällig, wenn diese aktiv am Kaufprozess beteiligt sind. Sie übernehmen etwa die Abwicklung des Kaufangebots, arrangieren Besichtigungen und erfüllen bestimmte Informationspflichten, vor allem zu rechtlichen Themen. Die Maklergebühr ist grundsätzlich verhandelbar, in Österreich aber mit kaufpreisabhängigen Höchstgrenzen limitiert. So darf sie höchstens 3,6 Prozent des Kaufpreises der Immobilie betragen.
Die Nebenkosten einer Baufinanzierung lassen sich in vielen Fällen nicht über das Darlehen abdecken. Das bedeutet: Diese Beträge müssen aus eigener Tasche bezahlt werden. Banken erwarten daher in der Regel, dass ausreichend Eigenmittel vorhanden sind, um die Zusatzkosten zu begleichen. Planen Sie daher ausreichend Budget ein – idealerweise rund 10 Prozent des Kaufpreises.
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Viktoria Maria Blaschek, MA
Online-Redakteurin
Viktoria stieg unmittelbar nach ihrer Schauspielausbildung und dem Masterstudium in Publizistik- und Kommunikationswissenschaften als Online-Redakteurin bei CHECK24 ein. Sie schreibt über komplexe Finanz-, Versicherungs- und Energiethemen und sorgt dafür, dass Sie alle relevanten Informationen zu unseren Vergleichen erhalten.