Erfolgreiche Umschuldung der Baufinanzierung
Eine bestehende Baufinanzierung umschulden kann bei unerwarteten Zinsentwicklungen sinnvoll sein. Bereits eine Differenz von wenigen Prozentpunkten im Zinssatz sorgt nämlich bei den üblicherweise hohen Kreditsummen und langen Rückzahlungszeiträumen für erhebliche Kosteneinsparungen.
Was versteht man unter einer Umschuldung?
Im Zuge einer Umschuldung lösen Sie einen oder mehrere laufende Kredite durch ein neues Darlehen ab. Die Summe der Schulden bleibt dabei konstant. Ziel ist es, die Gesamtkosten des Kredits durch einen niedrigeren Zinssatz oder eine bessere monatliche Tilgungsrate zu senken.
Wann ist eine Umschuldung möglich?
Den Immobilienkredit umschulden ist grundsätzlich jederzeit möglich. Voraussetzung ist, dass sich Ihre Bonität seit der letzten Kreditaufnahme nicht maßgeblich verschlechtert hat. Bei der Umschuldung kommt es zu einer erneuten Abfrage bei der CRIF oder dem KSV. Im Falle einer drohenden Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung sollten Sie den Kreditwechsel keinesfalls hinausschieben. Das würde nur zu schlechteren Darlehenskonditionen oder der Kreditablehnung führen.
Wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?
Abhängig von der Zinsbindungsfrist und der bisherigen Kreditlaufzeit gibt es unterschiedliche Varianten, um Immobilienfinanzierungen abzulösen. Manchmal fallen dafür jedoch Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an.
Beim Kreditabschluss wird mit der Bank eine Zinsbindung festgelegt. Während dieser Zeit verändern sich die Zinsen nicht. Endet diese, muss die noch ausstehende Summe aus Eigenmitteln zurückgezahlt oder eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden.
Zahlen Sie das Darlehen schon mindestens zehn Jahre lang zurück, kann die Baufinanzierung problemlos kostenfrei abgelöst werden- auch trotz noch aufrechter Zinsbindung.
Variabel verzinste Kredite mit hypothekarischer Besicherung können stets ohne Zusatzkosten getilgt werden, haben aber teilweise Kündigungsfristen von bis zu sechs Monaten.
Auch während der aufrechten Fixzinsphase kann eine Umschuldung vorgenommen werden. Dafür ist jedoch eine Pönale zu begleichen, welche maximal ein Prozent der noch offenen Kreditsumme ausmachen darf.
Lohnt sich die Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung?
Im CHECK24 Kreditrechner können Sie direkt online den Zinsunterschied zwischen dem alten und dem neuen Darlehen und die daraus resultierenden Einsparungen berechnen.
Kredit wechseln während der Zinsbindung lohnt sich nämlich nur dann, wenn die Zinsersparnis die Kosten, die bei der Umschuldung entstehen, übertrifft. Neben der Vorfälligkeitsentschädigung sind beispielsweise die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch und die Notarkosten zu begleichen.
Haben Sie aktuell eine Immobilienfinanzierung mit variabler Verzinsung? Um sich gegen die steigenden Zinsen abzusichern, kann im Zuge der Umschuldung auf ein fixes Zinsmodell gewechselt werden. Zudem bieten Baukredite mit Hypothek der Bank viel Sicherheit, weshalb Sie sich im Rahmen der Umschuldung gute Kreditkonditionen sichern können.
Die Prolongation als Alternative zur Umschuldung
Neben der Umschuldung, also der Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank, haben Sie außerdem die Möglichkeit der Anschlussfinanzierung bei der bestehenden Bank. Rechtzeitig vor Ablauf der Erstfinanzierung wird Ihnen die Bank ein neues Angebot zur Fortführung des Immobilienkredits unterbreiten oder Sie fordern selbstständig eines ein. Bei der sogenannten Prolongation wird der laufende Kreditvertrag verlängert, die Konditionen werden jedoch neu verhandelt. Aufgrund der gleichbleibenden Rahmenbedingungen entfällt vielfach die Bonitätsprüfung. Weiters ist keine Grundbuchumschreibung notwendig. Aber Achtung: Vielfach legt Ihnen die Hausbank ein schlechteres Angebot vor als andere Anbieter. Holen Sie sich über den CHECK24 Baufinanzierung Vergleich unbedingt Vergleichsangebote als Verhandlungsgrundlage ein.
4 Tipps für die Umschuldung der Baufinanzierung
Einen neuen Kreditvertrag sollten Sie nie vorschnell abschließen. Vergleichen Sie deswegen vor der Umschuldung Immobilienkredite verschiedener Banken. Über den unabhängigen CHECK24 Baufinanzierung Vergleich finden Sie unkompliziert und direkt online das für Sie optimale Darlehen. Wählen Sie aus einer Vielzahl an Angeboten den Kredit, der zu Ihren Voraussetzungen und Bedingungen passt.
Prüfen und vergleichen Sie die von jeder Bank individuell festgelegten Konditionen der Baufinanzierung. Informieren Sie sich über die Kreditlaufzeit, die Dauer der Zinsbindung, die monatliche Tilgungsrate, die Kündigungsfrist und weitere Anforderungen an Sie. Flexibel bleiben Sie etwa mit der Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen oder Ratenpausen.
Hat sich Ihre finanzielle Situation seit der Aufnahme des Erstkredits verändert, können Sie die Umschuldung dazu nutzen, um die Monatsrate anzupassen. Legen Sie fest, ob Sie in Zukunft einen höheren oder einen niedrigeren monatlichen Rückzahlungsbetrag aufbringen möchten.
Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Gesamtkosten des Darlehens. Ein Angebot mit einem günstigen Sollzinssatz kann oft täuschen. Achten Sie deswegen stets auf den effektiven Jahreszins. Dieser beinhaltet bereits viele Nebenkosten, die bei der Umschuldung an die Bank zu bezahlen sind. Darin sind jedoch die Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, noch nicht inkludiert.
Um die Konditionen der Anschlussfinanzierung zu verbessern und den Anteil der Restschuld zu senken, kann sich eine Neubewertung des Eigentums lohnen. Die Bank nimmt bei der Umschuldung oft den gleichen Immobilienwert an wie bei der Aufnahme des Erstkredits. Da sich das Wohneigentum in den letzten Jahren kontinuierlich verteuert hat, sind die meisten Wohnungen und Häuser aber deutlich mehr wert als zum Zeitpunkt des Kaufes.
Viktoria Maria Blaschek
Online-Redakteurin
Viktoria stieg unmittelbar nach ihrer Schauspielausbildung und dem Masterstudium in Publizistik- und Kommunikationswissenschaften als Online-Redakteurin bei CHECK24 ein. Sie schreibt über komplexe Finanz- und Energiethemen und sorgt dafür, dass Sie alle relevanten Informationen zu unseren Vergleichen erhalten.
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