Erfolgreich Ihre Baufinanzierung umschulden: So klappt's!
Wer bereits eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, denkt häufig nicht daran, diese anzupassen. Doch gerade in Zeiten schwankender Zinssätze kann es sich bezahlt machen, bestehende Verträge auf den Prüfstand zu stellen. Eine Neuausrichtung der Finanzierung – etwa durch einen Anbieterwechsel oder eine Veränderung der Konditionen – kann nicht nur finanziell entlasten, sondern auch mehr Flexibilität für zukünftige Lebenssituationen schaffen. Selbst eine geringe Differenz im Zinssatz hat bei langen Laufzeiten und hohen Darlehensbeträgen eine große Wirkung auf die Gesamtkosten.
Kurz zusammengefasst:
Wenn Sie Ihre Baufinanzierung umschulden möchten, kann dies finanzielle Vorteile mit sich bringen – besonders bei Zinsveränderungen. Dabei wird der bestehende Kredit durch ein neues Darlehen ersetzt, um niedrigere Monatsraten oder bessere Zinssätze zu erhalten. Je nach Zinsbindung, Laufzeit und Kreditart bestehen unterschiedliche Möglichkeiten zur Ablösung. Neben der klassischen Umschuldung bei einer neuen Bank ist auch die Prolongation beim bisherigen Kreditinstitut eine Option. Wer Angebote vergleicht und auf Konditionen sowie mögliche Zusatzkosten achtet, kann beim Kreditwechsel nachhaltig sparen.
Was versteht man unter einer Umschuldung?
Unter einer Umschuldung versteht man den Austausch eines laufenden Kredits durch ein neues Darlehen – entweder bei derselben oder einer anderen Bank. Dabei bleibt die offene Kreditsumme im Wesentlichen gleich, allerdings werden die Konditionen neu festgelegt. Ziel ist es, die finanzielle Belastung zu optimieren – etwa durch einen niedrigeren Zinssatz, günstigere Monatsraten oder eine flexiblere Laufzeit.
Wenn Sie den Immobilienkredit umschulden möchten, ist das grundsätzlich jederzeit möglich. Wichtig ist jedoch, dass sich Ihre persönliche Bonität seit Abschluss des ursprünglichen Kredits nicht wesentlich verschlechtert hat. Wie bei jeder Finanzierung wird auch hier Ihre Kreditwürdigkeit durch eine Abfrage bei einer Wirtschaftsauskunftei wie der CRIF oder dem KSV geprüft.
Stehen gar Zahlungsausfälle oder eine Überschuldung im Raum, ist schnelles Handeln gefragt. Wer zu lange zögert, riskiert nicht nur ungünstigere Konditionen beim neuen Darlehen, sondern schlimmstenfalls eine vollständige Ablehnung des Kreditantrags. Eine rechtzeitige Umschuldung kann in solchen Fällen helfen, die finanzielle Stabilität zu wahren.
Wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?
Der optimale Zeitpunkt für die Ablösung eines bestehenden Immobiliendarlehens hängt maßgeblich von der Art der Zinsbindung und der bisherigen Kreditlaufzeit ab. Je nach Vertragsmodell ergeben sich verschiedene Möglichkeiten. Mitunter fallen dabei zusätzliche Kosten in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung an. Im Folgenden ein Überblick über die gängigen Szenarien:
Nach Ende der Zinsbindung
Läuft die vertraglich vereinbarte Zinsbindungsfrist aus, steht eine Entscheidung an: Entweder wird die verbleibende Restschuld mit eigenen Mitteln beglichen oder eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Die Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber ist in diesem Fall meist problemlos und ohne Zusatzkosten möglich.
Nach zehn Jahren Laufzeit
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung können Sie Ihren Immobilienkredit nach Ablauf von zehn Jahren seit Vollauszahlung kündigen – mit einer Frist von sechs Monaten. Dieses gesetzlich verankerte Sonderkündigungsrecht erlaubt eine kostenfreie Umschuldung, selbst wenn die Zinsbindung offiziell noch läuft.
Bei variablem Zinssatz
Darlehen mit variabler Verzinsung und hypothekarischer Absicherung bieten besonders hohe Beweglichkeit. Diese können in der Regel jederzeit und ohne Strafgebühren vorzeitig zurückgezahlt werden. Zu beachten sind lediglich mögliche Kündigungsfristen von bis zu sechs Monaten, je nach Vertragsgestaltung.
Während der laufenden Zinsbindung
Auch innerhalb einer noch laufenden Fixzinsphase ist ein Kreditwechsel möglich. Allerdings ist in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten. Diese beträgt maximal ein Prozent der offenen Restschuld und soll die Bank für entgangene Zinseinnahmen entschädigen. Eine Umschuldung lohnt sich hier nur, wenn die erzielbare Zinsersparnis diese Zusatzkosten übersteigt.
"Wenn Sie aktuell eine Immobilienfinanzierung mit variabler Verzinsung nutzen, ist ein Blick auf die Zinsentwicklung sinnvoll. Steigende Marktzinsen können Ihre monatliche Belastung deutlich erhöhen. Eine Umschuldung auf ein fixes Zinsmodell schafft hier Sicherheit und Planbarkeit über die gesamte Laufzeit. Nutzen Sie den CHECK24 Kreditrechner, um den Unterschied zwischen Ihrem bestehenden Kredit und einem neuen Angebot direkt online zu berechnen."
Florian Reichert, Geschäftsführer CHECK24 Vergleichsportal Verbraucherdienstleistungen Österreich GmbH
Die Prolongation als Alternative zur Umschuldung
Anstelle einer Umschuldung bei einem neuen Kreditinstitut besteht auch die Möglichkeit, den bestehenden Immobilienkredit direkt bei der bisherigen Bank fortzuführen – das nennt sich Prolongation. Dabei wird der laufende Vertrag nach Ablauf der Zinsbindung verlängert, jedoch mit neu ausgehandelten Konditionen.
Ein Vorteil dieser Variante: Die Bonitätsprüfung entfällt häufig, da die Rahmenbedingungen weitgehend gleich bleiben. Auch eine Grundbuchänderung ist nicht notwendig, was zusätzliche Gebühren spart.
Allerdings sollten Sie Vorsicht walten lassen. Hausbanken unterbreiten ihren Bestandskundinnen und -kunden nicht immer die attraktivsten Angebote. Holen Sie sich jedenfalls frühzeitig Alternativen ein, die eine wertvolle Grundlage für weitere Verhandlungen mit der Bank darstellen.
Kredit wechseln: 4 Tipps für die Umschuldung
Bevor Sie sich für eine Anschlussfinanzierung entscheiden, rentiert sich ein umfassender Marktvergleich. Unterschiedliche Banken bieten teils stark abweichende Konditionen. Mit dem CHECK24 Baufinanzierung Vergleich erhalten Sie schnell und transparent einen Überblick. Wählen Sie jenen Kredit, der am besten zu Ihren Voraussetzungen und Bedingungen passt.
Nicht nur der Zinssatz zählt! Achten Sie bei jedem Angebot auf die komplette Vertragsstruktur. Wichtige Punkte sind unter anderem die Laufzeit, die Dauer der Zinsbindung, Sondertilgungsoptionen, Ratenpausen sowie Kündigungsfristen. Flexible Gestaltungsmöglichkeiten können langfristig erheblich zur finanziellen Entlastung beitragen.
Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Gesamtkosten des Darlehens. Ein niedriger Nominalzins wirkt auf den ersten Blick attraktiv, spiegelt jedoch nicht alle anfallenden Kosten wider. Entscheidend ist der effektive Jahreszins, da dieser bereits zusätzliche Gebühren berücksichtigt. So erhalten Sie ein realistisches Bild der tatsächlichen Belastung.
Eine aktuelle Wertermittlung Ihrer Immobilie kann sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken. Viele Banken greifen bei der Anschlussfinanzierung auf den ursprünglich festgelegten Immobilienwert zurück, obwohl der Marktwert in der Zwischenzeit deutlich gestiegen sein kann. Ein höherer Immobilienwert verbessert häufig das Verhältnis von Kreditsumme zu Objektwert (Beleihungsauslauf) und ermöglicht bessere Zinssätze.
Eine Umschuldung ist nicht nur bei sinkenden Zinsen sinnvoll. Sie bietet auch die Chance, die Finanzierung an Ihre aktuelle Lebenssituation anzupassen. Haben sich Ihre finanziellen Verhältnisse seit Abschluss des ursprünglichen Kredits verändert, können Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung gezielt Einfluss auf die Höhe Ihrer monatlichen Raten nehmen.
Sie verdienen mehr? Dann kann es sinnvoll sein, die Rückzahlung zu beschleunigen und Ihre Monatsrate anzuheben. So sparen Sie langfristig Zinskosten.
Ihr Einkommen ist gesunken oder Sie möchten mehr Spielraum? In diesem Fall lässt sich die monatliche Belastung durch eine angepasste Tilgung reduzieren.
Nutzen Sie die Gelegenheit, Ihre Baufinanzierung strategisch neu aufzustellen! Mehr Informationen zum genauen Ablauf einer Umschuldung finden Sie hier.
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Online-Redakteurin
Viktoria stieg unmittelbar nach ihrer Schauspielausbildung und dem Masterstudium in Publizistik- und Kommunikationswissenschaften als Online-Redakteurin bei CHECK24 ein. Sie schreibt über komplexe Finanz-, Versicherungs- und Energiethemen und sorgt dafür, dass Sie alle relevanten Informationen zu unseren Vergleichen erhalten.