Was bedeutet das Ende der KIM-Verordnung?
Ein eigenes Zuhause zu besitzen – dieser Wunsch beschäftigt viele Menschen in Österreich. Doch der Weg zur Immobilie ist häufig mit hohen Anforderungen an die Finanzierung verbunden. In den letzten Jahren galten für Banken strenge Vorgaben bei der Vergabe von Wohnkrediten, insbesondere durch die sogenannte KIM-Verordnung. Ende Juni 2025 fiel diese Regelung weg. Was bedeutet das nun konkret für angehende Immobilienkäuferinnen und -käufer? In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Auswirkungen das Auslaufen der Verordnung auf Kredite, den Immobilienmarkt und Ihre persönliche Finanzplanung haben kann.
Kurz zusammengefasst:
Die KIM-Verordnung legte bislang strenge Regeln für Immobilienkredite fest – etwa in Bezug auf Eigenkapital, Laufzeit und monatliche Belastung. Ab Juni 2025 entfallen diese Vorgaben, was Banken mehr Flexibilität bei der Kreditvergabe gibt.
- Konsequenzen für Baufinanzierungen: Banken können nun auch Kredite mit weniger Eigenkapital vergeben und längere Laufzeiten erlauben. Es wird aber weiter sorgfältig geprüft, ob das Darlehen tragbar ist.
- Chancen für den Immobilienmarkt: Der Immobilienmarkt könnte durch die Lockerung belebt werden – große Preisveränderungen sind jedoch kurzfristig nicht zu erwarten.
- Empfehlung für Kreditnehmende: Planen Sie eine Finanzierung realistisch, rechnen Sie ausreichend Reserven ein und vergleichen Sie Kreditangebote.
Was ist die KIM-Verordnung?
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde eingeführt, um Immobilienkredite in Österreich besser abzusichern. Ziel war es, sowohl die Banken vor hohen Ausfallsrisiken zu schützen als auch Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer vor einer finanziellen Überlastung zu bewahren.
Konkret sah die Verordnung folgende Vorgaben für die Kreditvergabe vor:
- mindestens 20 Prozent Eigenkapital
- maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren
- Monatsrate darf höchstens 40 Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen
Diese Regelungen galten nur noch bis 30. Juni 2025. Danach erhalten Banken wieder mehr Spielraum bei der Vergabe von Wohnkrediten. Das kann den Immobilienkauf erleichtern – vor allem für Personen mit geringeren Rücklagen. Gleichzeitig steigt aber auch die Gefahr, dass Kredite aufgenommen werden, die langfristig schwer tragbar sind.
Auswirkungen auf Baufinanzierungen: Was ändert sich für Kredite?
Mit dem Wegfall der KIM-Verordnung verschwinden zentrale Vorgaben für die Kreditvergabe. Bislang war ein Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent verpflichtend – künftig liegt es im Ermessen der Bank, auch Finanzierungen mit geringerem oder ohne Eigenkapital zu gewähren. Das kann insbesondere für Erstkäuferinnen und -käufer den Zugang zur eigenen Immobilie begünstigen.
Auch die bisherige Höchstlaufzeit von 35 Jahren wird nicht mehr vorgeschrieben. Längere Rückzahlungszeiträume können zu niedrigeren Monatsraten führen – allerdings steigen dadurch die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung:
Ein junges Paar aus Graz möchte eine Eigentumswohnung um 350.000 Euro erwerben. Nach bisheriger Regelung müssten sie rund 70.000 Euro Eigenkapital vorweisen. Nach dem Aus der KIM-Verordnung könnten sie – je nach Entscheidung der Bank – auch mit deutlich weniger Eigenmitteln oder sogar einer Vollfinanzierung zum Zug kommen.
Trotzdem gilt: Auch in Zukunft prüfen Banken genau, ob eine Finanzierung tragbar ist. Das hängt nämlich nicht nur von der Kreditsumme ab, sondern auch stark von der Lage der Immobilie, dem Zinsniveau und der persönlichen Finanzplanung. Überschreiten Sie nicht Ihre finanzielle Belastungsgrenze, und schaffen Sie Reserven für unerwartete Ausgaben.
Herausforderungen: Worauf ist jetzt zu achten?
Das Ende der KIM-Verordnung kann den Traum vom Eigenheim für einige Personen wieder greifbarer machen. Doch mehr Flexibilität bedeutet auch mehr Verantwortung.
Eigenkapital gut kalkulieren
Ohne verpflichtende Mindestquote könnten künftig auch Vollfinanzierungen möglich sein. Doch je weniger Eigenmittel Sie einbringen, desto größer das Risiko, sich finanziell zu übernehmen. Legen Sie ein realistisches Haushaltsbudget fest und berücksichtigen Sie dabei auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklergebühren. Ein solider Eigenkapitalanteil schützt nicht nur vor Überschuldung, sondern verbessert auch die Kreditkonditionen.
Zinsbindung bewusst wählen
Ob fixer oder variabler Zinssatz – beide Varianten haben unterschiedliche Vor- und Nachteile. Fixzinsen bieten Planungssicherheit, während variable Zinsen bei sinkendem Marktniveau günstiger sein können. Nach den starken Zinsanstiegen 2022/23 hat die EZB 2024 erste Leitzinssenkungen vorgenommen. Wer beweglich bleiben möchte, kann später durch eine Umschuldung der Baufinanzierung von besseren Konditionen profitieren.
Laufzeit strategisch festlegen
Es entfällt die umstrittene Obergrenze von 35 Jahren für Kreditlaufzeiten. Eine längere Rückzahlungsdauer kann die Monatsrate senken, erhöht aber über die Zeit die gesamten Zinskosten. Prüfen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank, welche Laufzeit zu Ihrer Lebenssituation passt. Kostenlose Sondertilgungen – also freiwillige Extra-Zahlungen – können helfen, die Laufzeit zu verkürzen und Zinskosten zu reduzieren, ohne die monatliche Belastung zu stark zu erhöhen.
Welche Folgen hat die KIM-Verordnung für den Immobilienmarkt?
Die Abschaffung der KIM-Verordnung könnte die Nachfrage nach Wohneigentum ankurbeln – besonders bei Personen, die bisher am erforderlichen Eigenkapital scheiterten. Ein plötzlicher Anstieg der Käufe ist allerdings nicht zu erwarten, da Immobilien in vielen Regionen, insbesondere in Städten, weiterhin sehr teuer sind. Dennoch könnte sich die allgemeine Marktdynamik verbessern: Bauträger und Projektentwickler gewinnen neue Anreize, was sich positiv auf die Bauwirtschaft, den Handel mit Baustoffen und angrenzende Branchen auswirken kann. Für Eigentümerinnen und Eigentümer steigt in gefragten Lagen potenziell der Immobilienwert, da ein lebhafterer Markt die Bewertung nach oben treiben kann.
Welche Risiken birgt das Ende der KIM-Verordnung?
Trotz des größeren Spielraums bleiben die Banken bei der Kreditvergabe vorsichtig – doch die grundsätzliche Hürde ist geringer. Damit gehen auch Risiken einher, die alle Beteiligten betreffen können.
Für Banken
Werden Darlehen an Personen vergeben, deren Rückzahlungsfähigkeit nicht ausreichend gesichert ist, steigt das Ausfallrisiko. Das schwächt nicht nur die Bilanz der Bank, sondern kann auch das Vertrauen in den Finanzmarkt beeinträchtigen.
Für Kreditnehmende
Sinkende Anforderungen können dazu verleiten, sich zu stark zu verschulden. Wenn die monatlichen Raten das verfügbare Einkommen übersteigen oder Reserven fehlen, wird die Rückzahlung schnell zur Belastung.
"Um sich vor unvorhersehbaren Ereignissen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Todesfall abzusichern, bieten viele Banken eine Restschuldversicherung an. Diese übernimmt – je nach Vertragsbedingungen – die Ratenzahlung oder den offenen Kreditbetrag in bestimmten Ausnahmesituationen. Eine solche Versicherung ist jedoch nicht verpflichtend und kann zusätzliche Kosten verursachen. Ob sie sinnvoll ist, hängt von der individuellen Lebens- und Einkommenssituation ab."
Simon Saad, Teamleiter Kundenberatung bei CHECK24 Österreich
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Online-Redakteur
Lukas hat Publizistik- und Kommunikationswissenschaft studiert und war 13 Jahre lang bei einem Radiosender tätig. Der erfahrene Journalist stellt seit dem Start von CHECK24 in Österreich sicher, dass die Informationen zu unseren Vergleichen leicht verständlich und unkompliziert aufbereitet werden.